Merke: Wenn sich irgendwas (Schiff, Immobilie, whatever) nicht rechnet, geht man nicht hin und verlässt den Zielwährungsraum und finanziert das in einer anderen Währung mit niedrigeren Zinsen, wenn man das Währungsrisiko nicht absichern kann.
Konkret: Man finanziert eine Immobilie in Großbritannien in Pfund, zumindest überwiegend. Alles andere ist Harakiri!
OK, das wird dem kleinen Immobilienkäufer beigebracht (auch wenn das am Ende oft nicht durchgehalten wird …), aber ehemals stockkonservative Immobilienkonzerne wie die IVG halten sich nicht daran. Die beteiligen sich an einem Londoner Hochhaus (die “Gurke”) und finanzieren den Kram in Schweizer Franken. Weil der Zins ja so schön niedrig ist. Dann steigt der Schweizer Franken “plötzlich” und auf einmal ist der Kredit so hoch wie der Wert der Immobilie. Und dann hat man ein Problem.
Wie jetzt die IVG … Und die Anleger, die sich an dem entsprechenden Fonds beteiligt haben …
Naja, selbst Schuld kann ich da nur sagen. Das Fremdwährungsrisiko ist jedem bekannt, wer das freiwillig auf sich nimmt, darf sich nicht beschweren, wenn er am Ende bluten muss.
Immobilienkonzern: IVG hat Ärger mit Londoner „Gurke“ - Immobilien - Finanzen - Handelsblatt
8:30 am • 23 März 2013
11,6% Minus auf Jahressicht im August 2012. Das Minus stabilisiert sich damit im zweistelligen Bereich. Es ist der 6. Monat in Folge mit einem so kräftigen Minus. Vom Hoch im Dezember 2007 sind die Immobilienpreise nun um fast 33% gefallen. Das ist in etwa ein Einbruch, wie ihn die USA auch gesehen hat. Nur drehte der Immobilienmarkt in den USA auf diesem Niveau. Angesichts der weiterhin hohen Fallgeschwindigkeit der Hauspreise in Spanien wird es dort wohl eher ein Einbruch von irischen Dimensionen, ergo eine Preishalbierung (siehe Fallende Hauspreise in Europa Teil 2: Irland - egghat’s not so micro blog). Wie das in der Praxis aussieht, zeigt dieser Bericht aus Spanien im Handelsblatt. Teilweise gehen die Rabatte - selbst in guten Lagen - noch viel weiter. 70% sind drin, allerdings waren die Preise vorher auch total utopisch. Verkäufer sind vor allem die Banken, denen im Rahmen der Krise Unmengen an Wohnungen, Häusern und vor allem Wohnanlagen von Bauunternehmen in die Hände gefallen sind. Weil das Bauunternehmen pleite ging. Mir scheinen die Aufräumarbeiten in diesem Bereich tendenziell weiter zu sein als im Privatbereich, wo viele eigentlich überforderte Wohnungskäufer über eine Art Sale-and-Lease-Back-Verfahren in den Wohnungen geblieben sind. Die Bank hat die Wohnung zum Hypothekenwert übernommen und die Wohnung noch mit diesem Wert in der Bilanz stehen. Damit musste keine Hypothek abgeschrieben werden. Solange die Miete pünktlich gezahlt wird, gibt das zwar eine schlechte Rendite für die Bank, aber besser als eine dicke Abschreibung bei der eh schon zu dünnen Kapitaldecke der spanischen Banken. Toxische Immobilien: Spanische Banken verramschen Häuser - Immobilien - Finanzen - Handelsblatt So sieht das dann konkret aus: 143.000€ für 95 qm, guter Standard, 5 KM Entfernung vom Meer. Ob das jetzt ein Schnäppchen ist, muss jeder selber entscheiden. Klar ist, dass die 400.000€ vorher natürlich krass zu viel waren … Und wenn zu diesen Preisen immer noch die Hälfte leer steht, kommen wohl noch einige Abschreibungen auf die spanischen Banken zu … 11:28 am • 14 September 2012
-57% in Dublin vom Hoch im Herbst 2007 aus gesehen. Landesweit etwa 50%. Die Gesamtverschuldung der Bevölkerung mit Immobilienkrediten am Höhepunkt lag bei 120 Milliarden Euro, wie das Handelsblatt anmerkt. 40 Milliarden davon haben die Banken inzwischen abgeschrieben oder weiter verkauft. Aufgeräumt sind die Bilanzen also auch 5 Jahre nach dem Platzen der Blase immer noch nicht. Die 120 Milliarden sind übrigens gar nicht so wahnsinnig viel, wenn man das mal auf die Bevölkerung umrechnet. Das sind “nur” etwas mehr als 25.000 Euro pro Einwohner. Irland: Immobilien zum halben Preis - Immobilien - Finanzen - Handelsblatt 8:23 am • 13 September 2012
8% Minus auf Jahressicht im Juli. Deutliche mehr als die 4,4 bzw. 5,5% der beiden Vormonate. Das Jahresminus von 8% ist das größte seit die Immobilienpreise in den Niederlanden ab 2008 ins Rutschen gerieten. Das Gesamtminus liegt nun bei 15%. Immerhin: Die steigenden Immobilienpreise in Deutschland haben anscheinend nicht nur etwas mit der Flucht von Geld aus den Südländern Europas in die “Kernzone” zu tun, sondern auch mit den Bewertungen der Immobilien. Denn die sind in den Niederlanden sehr hoch, in Deutschland jedoch relativ günstig (zumindest waren sie es). Wenn es nur um Fluchtgeld ginge, müssten den Preise in den Niederlanden auch steigen. CBS - Forse prijsdaling bestaande koopwoningen - Conjunctuurbericht Das sieht man auch schön an der Übersichtskarte, die einfach alle Regionen der Niederlande in dunkelrot malt, weil die Skala “da unten” nicht mehr richtig auflöst … Kann man sich hier auch schön animieren lassen: CBS - Huizenmarkt - Extra 12:52 pm • 12 September 2012
Gegenüber dem Hoch Ende 2007 sind die Preise inzwischen um 31% gefallen. Das Preisniveau (1577 Punkte) ist damit nun unter den Stand des Jahres 2004 (1596 Punkte) zurückgefallen. Damit haben alle Käufer der letzten 8 Jahre für ihre Immobilie zu viel bezahlt, ergo eine “zu hohe” Hypothek am Bein. OK, die Beleihung von 100% war in den letzten Jahren nicht mehr üblich, davor aber schon. Ein gehöriger Teil der Immobilienkäufer aus den Jahren 2006-2009 dürfte also eine Hypothek haben, die höher ist als der Wert der Immobilie. Also “unter Wasser sein, wie der Amerikaner dazu so treffend sagt. Noch beunruhigender ist allerdings, dass die Jahresrate, mit der die Immobilienpreise in Spanien sinken, nach einem gewissen leichten Stabilisierungsversuch 2010/11 wieder deutlich über 10% liegt. Es geht also weiter nach unten und zwar kräftig. Und da die Fallgeschwindigkeit in solch trägen Märkten wie dem Immobilienmarkt erfahrungsgemäß nur langsam abnimmt (sprich eine Trendwende lange dauert), wird der Preisrückgang wohl noch lange weitergehen. Vor allem weil die Rahmenbedingungen (Arbeitslosigkeit, Rezession) sehr schlecht bleiben. In der Spitze wird Spanien wohl ein Gesamtminus von 40% oder mehr sehen. Wer weiss, vielleicht wird der Rückgang sogar irische Ausmaße (Halbierung) erreichen … 11:42 am • 14 August 2012
Es fing aber an mit “Keiner will Häuser von IKEA”. Nun hat IKEA den Verkauf der Fertighäuser inkl. Grundstück in Deutschland eingestellt. Diese wurden nicht nur aktiv aus dem Vertrieb genommen, es gibt sie auch auf Nachfrage nicht mehr. Dabei erschien das Modell: Standardhaus inkl. Grundstück zum Festpreis nicht ganz uninteressant. In Großbritannien schien das 2007 auch ganz gut angelaufen zu sein: Die wunderbare Welt der Wirtschaft!: Neu bei Ikea: Billy - Das Haus 2010 startet IKEA dann auch auf dem deutschen Markt. IKEA verkauft Häuser - egghat’s not so micro blog Das ging damals breit durch die Presse und es soll auch viele Interessenten gelockt haben. Dummerweise wurden aus vielen Interessenten nur wenig Käufer, um nicht zu sagen, extrem wenige Käufer. Ganze 8 (acht) Häuser soll IKEA in Deutschland losgeworden sein. Das ist natürlich nichts … Man kann jetzt natürlich hier ‘ne Menge IKEA Witze über wacklige Regale und “wer will davon schon ein Haus haben”-Sprüche einfügen, aber das Scheitern in Deutschland ist doch ziemlich überraschend. Erstens war der Partner für Deutschlans mit Bien-Zenker ein sehr renommierter Fertighaushersteller. Zweitens war der Erfolg in anderen Ländern keine kurzfristige Blase, sondern dort scheint das Modell immer noch zu funktionieren. IKEA soll vor kurzem 11 Hektar Land in der Nähe von London gekauft haben und will das mit den in Deutschland gescheiterten Häusern bebauen. (Der Bericht in der Welt wird hier aber etwas komisch, denn 11 Hektar sind 0,11 Quadratkilometer, ergo etwa 330*330 Meter. Darauf sollen dann über 1000 Häuser gebaut werden, es soll autofrei werden, etc. pp. Da passt die Flächenangabe nicht wirklich zur Aussage “Stadtteil” …) So unterschiedlich können nationale Märkte in Europa immer noch sein … 8:31 am • 27 April 2012
Das sei eine nationale Katastrophe, meint Jeff Nielson. Er beschreibt das ganze Desaster sehr schön. Wie schlampig damals gearbeitet wurde und warum heute niemand mehr weiss, wem eigentlich welche Hypothek zu welchem Haus gehört. Und ein Aspekt, der mir noch nicht bewusst war: Das Ganze kann natürlich den Immobilienmarkt komplett zum Erliegen bringen. Denn wenn keiner mehr sicher sein kann, dass der Verkäufer auch wirklich der Besitzer ist, gibt es auch keinen Verkauf mehr. Sonst kommt ein paar Wochen später der wirkliche Besitzer und klagt sich in sein altes Haus wieder ein. Die Rechtssicherheit wäre komplett weg. Das wäre in der Tat ein Desaster … Mortgage-Title Fraud: A National Catastrophe — Seeking Alpha 7:01 am • 29 Oktober 2010
Erwartet wurde ein Stimmungsanstieg der Häuslebauer um einen Punkt auf 17, stattdessen gab es einen Rückgang auf 15. Das istd er schlechteste Wert der letzten 6 Monate. Kein sooo wichtiger Indikator, aber es zeigt, dass die Stimmung am Immobilienmarkt - zumindest bei den Neubauten - weiterhin mies ist. Beim Pessimismus potenzieller Hausbauer muss man aber auch die gute Seite sehen: Schlechte Stimmung dort sorgt für wenig Neubaubeginne. Und damit für weniger Angebot auf dem Markt. Und das stabilisiert die Preise. Und das ist gut für meine Immowette :-) The Big Picture » Blog Archive » Home builder sentiment falls to lowest since June
