Dass Spanien sich in Bezug auf den Immobilienmarkt nur unwesentlich von Irland unterscheidet, habe ich hier schon einige Male geschrieben. Erst wurde viel zu viel gebaut und viel zu hohe Preise verlangt. Jetzt gibt es auf der einen Seite ein massives Überangebot und zusammenbrechende Preise, auf der anderen Seite Hunderttausende total überschuldete Haushalte.
Irland und Spanien unterschieden sich vor allem in einem: Irland hat defakto die Banken verstaatlicht und alle schlechten Kredite übernommen. Das erhöhte die Staatsverschuldung auf einen Schlag um etwa 25 bis 30% des BIPs. Dafür hat Irland aber wenigstens halbwegs reinen Tisch gemacht.
Spanien hingegen hat alles unter den Teppich gekehrt. Ganz schlechte Banken mit schlechten zusammengelegt (damit es ein paar Monate weiter geht), Kredite großzügig umgeschuldet, etc. pp.
Nur: Wenn sich der Trend fortsetzt und die Hauspreise weiter fallen und die Verbraucher nicht zu Geld kommen (bei der hohen Arbeitslosenrate kaum zu erwarten) nützt das alles nichts. Irgendwann sind es zu viele Häuser in den Bankbilanzen, irgendwann werden zu viele Hypotheken nicht mehr bedient. Und dann werden die Lücken in den Bankbilanzen so groß, dass neues Geld kommen muss.
Und da ist die Sparkasse Bankia jetzt angekommen. Wobei man sagen müsste: Wieder angekommen. Denn die Bankia hat schonmal 4,5 Mrd. Euro bekommen, jetzt werden wohl noch mal bis zu 10 Milliarden Euro vom Staat benötigt, um die Bank zu retten.
Wie lange das reicht, ist unklar. Denn möglicherweise stecken in den Hypotheken von 38 Milliarden Euro noch größere Verluste als bisher zugegeben wurde.
Staatshilfe nötig: Spanien droht neue Bankenpleite | FTD.de
11:35 pm • 7 Mai 2012
Und das mit zunehmender Geschwindigkeit. Und nicht zu vergessen: Die Preise sinken in Irland bereits seit 2007 … Im Februar 2012 lagen die Preise um 17,8% unter dem Vorjahresmonat. Das Jahresminus im Januar lag bei 17,4%, im Februar 2011 bei knapp 11%. Der Großraum Dublin verhält sich dabei (wie gehabt) etwas schwächer als der Rest Irlands (-20,3% vs. -16,4%). Dort war die Immobilienblase auch absolut gigantisch … Vom Hoch aus gesehen (2007) sind die Preise in Gesamtirland inzwischen um 49% gesunken (Dublin -57%, Rest Irlands -45%). Bei der Übertragung der schlechten Hypotheken in die Bad Bank wurden zwar bereits Abschläge von gut 50% vorgenommen, aber angesichts des immer noch anhaltenden Preisrückgangs (der dummerweise auch noch schneller wird) dürften trotz des großen Abschlags noch weitere Verluste aufpoppen. Und von den Hypotheken, die zum Zeitpunkt der Übertragung noch nicht als schlecht galten, dürften inzwischen ebenfalls einige weitere verdorben sein … Das dürfte die irischen Banken nicht freuen. Und den irischen Staat (dem die Bad Bank gehört) auch nicht … Central Statistics Office Ireland: Residential Property Price Index February 2012 (PDF) 1:06 pm • 19 April 2012
Bauaktivität Griechenland: -70% im Vergleich 2011 zu 2007. Viel besser kann man die völlig am Boden liegende Investitionsneigung in Griechenland wohl kaum in eine Zahl fassen … 2,4% der Neubaubeginne im November 2011 in Griechenland gingen auf den öffentlichen Sektor zurück, 2,5% waren es in den ersten 11 Monaten. Also so gut wie nichts. Sinnlos in Immobilien investiert Griechenland auf jeden Fall nicht (außer vielleicht zur Olympiade …) Auch die allgemeine Bauaktivität ging massiv zurück. In den ersten 11 Monaten 2007 wurden Bauanträge für 18,9 Millionen Quadratmeter Fläche eingereicht, 18,7 Millionen davon privat. 2008 waren es 15,5 Millionen (davon 15,3 Mio. qm privat). 2009 11,8 Millionen Quadratmeter, davon 11,5 privat. 2010 9,3 Millionen, davon 9,0 privat. 2011 sind wir nun bei 5,5 Millionen Quadratmetern angekommen, davon 5,4 Millionen privat. Von 2007 bis 2011 macht der Rückgang der neu bebauten Fläche etwa 70% aus. Einen solchen Einbruch gibt es selten. Und richtig selten wird ein solcher Einbruch ohne eine Immobilienblase zuvor. Was so’s Sparprogramm alles möglich macht: Es platzen sogar Blasen, die es vorher gar nicht gab ;-) http://www.statistics.gr/portal/page/portal/ESYE/BUCKET/A1302/PressReleases/A1302_SOP03_DT_MM_11_2011_01_P_EN.pdf?utm_source=twitterfeed&utm_medium=twitter 4:03 pm • 7 März 2012
Hotel in Donegal, Irland. Preis 2008: 6 Millionen Euro, heute 650.000. Fast 90% Wertverlust in 4 Jahren … Heute gibt’s also ein Hotel direkt am Meer zum gleichen Preis wie vor 4 Jahren ein (mittelgroßes) Appartment in Dublin …. Schön gelegen, in gutem Zustand. Und trotzdem will es niemand mehr haben. 650.000 Euro für 55 Betten, direkt am Meer, in einer der schönsten Ecken Irlands. Was für ein Schnäppchen! Der Käufer hofft, den Kaufpreis für das Hotel durch den Verkauf von Häusern und Grundstücksteilen wieder reinzuholen, so dass er das Hotel am Ende für Noppes bekommen hätte. OK, das Hotel muss sich immer noch rechnen. Wenn niemand dort hin reist, ist auch ein Preis von Null noch zu hoch. (via http://www.sandhouse.ie/) 10:18 am • 6 März 2012
Immobilienmarkt in der Schweiz vor Überhitzung? Die Idee dahinter ist ja schon älter …(ich dachte, ich hätte da kurz verbloggt, aber finde es nicht wieder): Der größte Profiteur der auf lange Zeit niedrigen Zinsen in der Schweiz (gilt erst recht nach Einführung der Währungsuntergrenze zu Euro) ist der Schweizer Immobilienmarkt. Denn bei Quasinullzinsen kann man erstens auch sehr teure Immobilien finanzieren und zweitens wird die andere sichere Alternative (Staatsanleihe) uninteressant. Geld genug ist in der Schweiz ja vorhanden, vor allem in letzter Zeit dürfte der Zustrom aus Süden und Westen ähnliche Dimensionen angenommen haben wie der übliche aus dem Norden … Man schaue sich mal die Karte mit den Regionen an, in denen laut UBS die Immobilienpreise als überhitzt gelten müssen (in Klammern ergänze ich das wahrscheinliche Herkunftsland …): a) Zürich (Deutschland, international) b) Engadin (Italien) c) Genfer See (Frankreich) d) Basel (Deutschland) Schon zu auffällig, oder? (via Immobilienblasen-Index rast Richtung Risiko (Wirtschaft, Aktuell, NZZ Online)) 5:55 pm • 3 Februar 2012
5. Monat in Folge, aber mit -0,18% auch vergleichsweise harmlos. Die Jahresrate liegt noch bei plus 1,71% nach 2,86% im Dezember (wer auch immer hier den Mut hat, das nis auf die zweite Nachkommastelle genau anzugeben …) Da der Immobilienmarkt in China sich wohl in einer Blase befindet, lohnt es sich, ab und zu mal ein Blick auf die aktuellen Zahlen zu werfen. Die Bremsmanöver der Zentral- und Regionalregierungen und der Notenbank entfalten auf jeden Fall ihre Wirkung. Zur Erinnerung: die Zinsen wurden erhöht (auch wenn sich da eine Wende abzeichnet), die Eigenkapitalanforderungen für Zweit- und Drittwohnungen (die oft nur zu spekulativen Zwecken gekauft wurden) wurden deutlich erhöht, die Steuersätze für Immobilienkäufe (außer bei Eigennutzung) erhöht. Die Nachfrage ist daher deutlich zurückgegangen. Das hat nicht nur zu einem Einbruch der Neubaubeginne geführt, sondern auch zu sinkenden Preisen. Allerdings sind die Preisrückgänge bisher ziemlich überschaubar. -0,18% waren es im Januar. Und auch wenn man die letzten fünf Monate mit Preisrückgängen zusammenrechnet, kommt man gerade einmal auf etwas mehr als 1 Prozent Gesamtpreisrückgang. In 39 der 100 erfassten Regionen steigen die Preise sogar noch. Pah, die Amis haben in einem Monat das Doppelte geschafft ;-) . Jetzt muss man das unter Umständen anders einordnen. Erstens ist es sehr schwierig zu sagen, was der chinesische Immobilienpreisindex taugt. Ist es ein guter Index wie der Case-Shiller-Index, der Marktveränderungen sauber herausrechnet? Wer sich eine Immobilie als Inflationsschutz gekauft hat, dürfte sich also wundern; diese Rechnung geht im Moment nicht auf. 5% Zinsen auf dem Bankkonto wären besser gewesen. Und wer spekulativer an die Sache herangegangen ist und einen großen Kredit aufgenommen hat, dürfte sich bei 8 oder mehr Prozent Zinsen auch langsam fragen, ob sich diese Geschichte lohnt … OK, von Panik ist noch nichts zu spüren. Aber vorstellbar ist sie schon … 10:42 am • 3 Februar 2012
Der dritte Monat in Folge mit sinkenden Preisen. In den Vormonaten sanken die Preise um jeweils 0,2%. Das Jahresplus ist daher auf nur 1,4% geschrumpft, im November waren es noch 2,2%. Der gestern bereits erwähnte steigende Lagerbestand an unverkauften Immobilien schlägt sich also schon in den Preisen nieder (siehe China: BIP Q04-11: 8,9% - egghat’s not so micro blog) in 8 Städten/Regionen sinken die Preise bereits im Jahresvergleich. Im Durchschnitt wird das landesweit wohl spätestens im Februar auch so sein. Die Prognosen einiger Analysten sind übrigens ziemlich negativ, deutlicher als es das doch kleine Minus von 0,3% andeutet. Die Analysten können sich durchaus 10 bis 20% Preisrückgang bei den Immobilienpreisen vorstellen. Das wäre allerdings happig und die Frage ist dann, ob ein solcher Einbruch spurlos an den Banken vorübergehen wird. Allerdings muss man positiv anmerken, dass die Investitionen in den Wohnungsbau (wie gestern bei den BIP-Zahlen gemeldet) bereits kräftig sinken. Es ist also nicht zu erwarten, dass in China in einem sich abschwächenden Umfeld noch Unmengen an zusätzlichen (nicht verkäuflichen) Wohnungen auf den Markt kommen. Außerdem wachsen die Bevölkerung (zumindest in den Regionen mit dem Bauboom) und die Einkommen (letztere wachsen mit 10% pro Jahr und damit immer noch etwa doppelt so stark wie die Inflation). Selbst wenn Wohnungen im Moment gemessen an den Einkommen deutlich zu teuer sein sollten (was sie wohl auch sind), schrumpft diese Lücke bei 10% Lohnplus und 10% Preisrückgang pro Jahr sehr schnell. Ja, es gibt eine Blase. Ja, die Preise werden sinken. Aber eine hohe Wahrscheinlichkeit für eine Krise wie in den USA, wo auch 6 Jahre (Preishoch bei den Immobilien war 2006) die Immobilienpreise sinken und die Lagerbestände noch nicht abgebaut sind, sehe ich in China nicht. Zumindest so lange nicht, wie die Banken stabil bleiben und die Abwärtsspirale nicht verstärken. Aber solche Prognosen sind immer extrem wacklig, weil in China sehr viele Zahlen sehr komisch sind, man Statistiken noch weniger vertrauen kann als in den westlichen Ländern und man am Ende nicht einmal weiss, ob der Reuters-Immobilienpreisindex für China methodisch was taugt (in den USA gibt’s auch eine Menge Hauspreisindizes, von denen IMHO nur der Case-Shiller-Index eine fundierte Basis darstellt). Klar ist aber: Wenn China Probleme bekommt, dann dürfte der Immobilienmarkt der Auslöser sein. China home prices fall for 3rd straight month | Reuters 9:07 am • 18 Januar 2012
Könnt ihr Euch ja mal am Wochenende den Kopf drüber zerbrechen, ob ihr zugreift … 356 qm, 6 Schlafzimmer, 6 Badezimmer Tipp: Das Teil will zu dem Preis schon seit 6 Monaten niemand haben. Es sollte also nicht sonderlich schwierig sein, den Preis in den sechsstelligen Bereich zu drücken. Das Listing: Villa Geerkens: Wo Wulff Urlaub machte | FTD.de Aber das wäre hier nicht das total nutzerfreundliche Blog, wenn ich Euch nicht auch noch darauf hinweisen würde, dass quasi nebenan eine Villa für 979.000 $ im Angebot ist, deren Wohnfläche sogar fast 500 qm groß ist …. 6360 Northwest 120th Drive, Coral Springs FL | MLS# R3228615 - Trulia Wenn ihr zugelangt habt, könnt ihr mich ja mal einladen … Auch wenn die Hütten quasi in der letzten Reihe stehen und der Weg zum Strand schlappe 25 KM lang ist … 9:56 am • 16 Dezember 2011
Moody’s reduziert die Bonitätseinschätzung von Ungarn von Baa3 auf Ba1, also genau um die Stufe an der Junkschwelle. Tja, das war zu befürchten. Man muss also nicht zwangsläufig im Euro sein, um zu einen Junk-Schuldner zu werden ;-) Allerdings hilft es ungemein, wenn man sich so verhält, als wäre man im Euro: Sprich man nimmt einfach einen Haufen Schulden in Euro auf. Und das macht sicherheitshalber der Staat genau wie die Privaten. Satte 50% der Immobiliendarlehen in Ungarn sind in Auslandswährungen abgeschlossen worden, man wollte sich die niedrigen Zinsen sichern und das Währungsrisiko ignoriert man einfach mal (Die wunderbare Welt der Wirtschaft!: Zahl des Tages (09.06.10): 50%). Die Hypotheken in Auslandswährung machen etwa 25% des BIPs aus. Zum ganze Irrsinn in Ungarn habe ich schon 2009 was geschrieben Die wunderbare Welt der Wirtschaft!: BBBiroschka tanzt nicht mehr … 2010 auch wieder Die wunderbare Welt der Wirtschaft!: Ungarn vor Herabstufung? und dieses Jahr nur einen Kommentar zu einem der bescheuertsten “Lösungsvorschläge” geschrieben, die in dieser Krise jemand gemacht hat: Die wunderbare Welt der Wirtschaft!: Ungarn wollte den Forint an den Franken koppeln?!? Der ganze Wahnsinn hier und das ist bei weitem nicht komplett. Jetzt bricht den Ungarn die eigene Währung weg und die Kredite in Auslandswährungen (Euro und sogar Schweizer Franken) werden zunehmend unbezahlbar. Der IWF wurde schon um Hilfe gebeten, lustigerweise von einer Regierung, die wegen äußerst populistischer Stimmungsmache gegen den ersten Hilferuf an den IWF an die Macht gekommen ist. Die Gefahren, die von Ungarn ausgehen, sollte man nicht unterschätzen. Denn der Bankensektor in Ungarn ist fast ausschließlich im Besitz ausländischer Banken und zwar vor allem aus Österreich (über den Umweg Bank Austria spielt auch die Unicredit mit und natürlich hat auch de BayernLB ihre Finger im Spiel). Das hat schon zu einigen “kreativen” Vorschlägen den Ungarn zu Lösung der Krise beigetragen (gewinnunabhängige Bankenbesteuerung), führt aber vor allem dazu, dass das Triple A Rating von Österreich wackelt. Denn die ausfallenden Kredite werden immer mehr. Der Franken ist zum Beispiel gegenüber dem “Kopplungs-Artikel” von oben noch mal 15% weiter gestiegen. Die Bedienung dieser Kredite ist für viele Ungarn völlig unmöglich, bei der OTP Bank waren im dritten Quartal schon 16% der Kredite überfällig. Die Raiffeisenbank musste abschreiben, die BayernLB musste abschreiben, etc. pp. Die ungarische Regierung hat wegen der drohenden Überschuldung von halb Ungarn ein Programm aufgelegt, mit dem die Kunden ihre Fremdwährungshypotheken umschulden können. Nur hat danach der ungarische Staat diese Schulden am Bein. Und dieses Bein steht nicht mehr sonderlich fest … Merke: Man macht diese Carry-Trade-Nummer nicht. Kredite in Auslandswährungen sind Teufelszeug. Es gilt Finger weg für alle Privatmenschen. Aber schon Island und die Baltenstaaten waren Hedgefonds im Mantel eines Staats und Ungarn muss man wohl in diese Liste einfügen … 12:06 pm • 25 November 2011
Die FTD versucht es am Beispiel der Stadt Parla im Speckgürtel von Madrid zu erläutern. Parla ist ziemlich pleite und musste gerade ein Drittel der Angestellten entlassen. Kommunale Defizite: Musterbeispiel für die spanische Misere | FTD.de Die Stadt in der Google Karte: 108.000 Einwohner, 24 Quadratkilometer Fläche Laut Wikipedia sollte die Stadt bis 2010 auf 150.000 Einwohner wachsen. Hört sich inzwischen an wie Immobilienblase Galore … Aaaaber: Laut Website der Stadt ist die Einwohnerzahl bis Ende September 2011 auf immerhin 125.696 gestiegen. Bei gleicher Zoomstufe Oberhausen: Parla ist also etwa ein Drittel so groß wie Oberhausen. OK, Parla ist klein, aber von “Städtchen” zu reden, durch “das man leicht zu Fuß laufen kann” erscheint mir dann doch etwas übertrieben. Es gibt sicherlich auch in Deutschland Städte mit 125.000 Einwohnern, die eine Straßenbahn haben. Trotzdem wirft der Artikel in der FTD ein Licht auf die unglaubliche Größe der spanischen Immobilienblase. Wenn dort Städte in weniger als 5 Jahren ihre Einwohnerzahl um 50% erhöhen wollen und entsprechend viele Wohnblocks und Gewerbegebiete aus dem Boden stampfen, waren wohl einige Leute etwas arg optimistisch … Das kennt man sonst ja nur aus China …
Zweitens ist die Inflation in China eine andere. In den USA kamen auf einen Hauspreisrückgang von 1% noch 0,2% Inflation obendrauf; die Inflation war also vergleichsweise unwichtig. In China kommen aber 0,5 oder 0,6% Inflation zum Hauspreisrückgang hinzu. Der reale Wertverlust (also inkl. Inflation) ist deutlich höher als der absolute, der sich im Preis niederschlägt. Daher spiegelt der vergleichsweise leichte absolute Preisrückgang die Realität auch nur teilweise wider.
